Yhdyskuntavaliokunta
Protokoll 05.11.2019/Paragraf 118

Bilagor

	LIITE 1: Kaavakartta määräyksineen (Ak 231, Teinikuja 2, luonnos)
	LIITE 2: Selostus liitteineen (Ak 231, Teinikuja 2, luonnos)

Bakgrundsmaterial

OHEISMATERIAALI: Ote Kauniaisten kaupungin asemakaavojen yhsdistelmäkartasta määräyksineen (Teinikuja 2)

Yhdyskuntavaliokunta

§ 118

05.11.2019

 

Asemakaavan muutos, 4. kaupunginosa, kortteli 47 tontti 3 ja puistoalueet (Teinikuja 2)

 

278/10.02.03/2018

 

YLKV 05.11.2019 § 118

Lisätiedot:

maankäyttöinsinööri Nina Forsberg, puh. 050 411 1851

etunimi.sukunimi@kauniainen.fi

 

Vireilletulo ja tavoitteet sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelma

 

Asemakaavan muutos on tullut vireille tontin 235-4-47-3 (Teinikuja 2) omistajan hakemuksesta. Kaupunginhallitus on päättänyt 1.10.2018 § 144 asemakaavan muutoksen käynnistämisestä.

 

Tavoitteena on tutkia tontille nykyistä tehokkaampaa korvaavaa maankäyttöä. Suunnittelussa tulee kiinnittää erityistä huomiota suunnitelman ympäristöön sovittamiseen. Lisäksi tavoitteena on päivittää suunnittelualueeseen sisällytetyn puistoalueen kaavamääräykset ja nimetä puistoalue.

 

Hanketta koskeva osallistumis- ja arviointisuunnitelma on päivätty 25.4.2019 ja sitä on päivitetty 29.4.2019. Asemakaavoituksen vireilletulosta on ilmoitettu 25.4.2019 kaupungin ilmoitustaululla ja internetsivuilla sekä Kaunis Grani -lehdessä. Naapurikiinteistöjen omistajille ja haltijoille on lähetetty kirjeet asemakaavan vireilletulosta.

 

Alueen nykytilanne

 

Suunnittelualue käsittää 4. kaupunginosan korttelin 47 tontin 3 sekä sen lounaispuolella sijaitsevan puistoalueen (235-4-9903-900). Suunnittelualueen pinta-ala on noin 1,2 ha. Tontti 3 on yksityisessä omistuksessa, puistoalue on kaupungin omistuksessa.

 

Suunnittelualue sijoittuu Teinikujan, Kavallintien ja Asematien rajaamalle alueelle. Pohjoisessa suunnittelualue rajautuu Svenska skolcentrumin tonttiin. Suunnittelualueen itäpuolella on rivitalovaltaista ja eteläpuolella kerrostalovaltaista asutusta. Tontilla 3 sijaitsee vuonna 1965 valmistunut rivitalo. Suunnittelualueella sijaitsevalla puistoalueella on tehty puiston kunnostustöitä kesän 2018 aikana.

 

Kaavatilanne

 

Uudenmaan maakuntakaavassa (8.11.2006) suunnittelualue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi. Ympäristöministeriön 30.10.2014 vahvistamassa Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa alueeseen on lisätty tiivistettävän alueen kehittämisperiaatemerkintä.

 

Kauniaisten kaupunginvaltuuston 13.12.2004 hyväksymässä maankäytön yleissuunnitelmassa 2004 (MASU 2) suunnittelualue on osoitettu pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AP) ja lähivirkistysalueeksi (VL).

 

Suunnittelualueella ovat voimassa sisäasiainministeriön 12.11.1964 vahvistama asemakaava (Ak 33) ja sisäasiainministeriön 9.1.1980 vahvistama asemakaava (Ak 80). Tontti 3 on osoitettu rivitalojen ja muiden kytkettyjen rakennusten korttelialueeksi (AR4). Tontin pinta-ala on 3 241 m² ja sille on osoitettu rakennusala ja rakennusoikeutta 800 k-m² neljälle asunnolle kahteen kerrokseen (4 II 800). Suunnittelualueen lounaisosassa sijaitseva viheralue (4-9903-900) on osoitettu puistoalueeksi (P).

 

Ote Kauniaisten asemakaavojen yhdistelmäkartasta on oheismateriaalina.

 

Asemakaavan muutoksen yleisperustelu ja -kuvaus

 

Asemakaavan muutoksella mahdollistetaan alueella sijaitsevan nykyisen rivitalon korvaava uudisrakentaminen. Suunnittelualueella sijaitseva vanha asuinrakennus on tullut käyttöikänsä päähän, eikä alueen maanomistaja pidä rakennuksen saneeraamista taloudellisesti kannattavana. Lisäksi asuntojen suuri huoneistokoko ei vastaa asuntokysyntää, mikä vaikeuttaa entisestään saneerauksen kannattavuutta.

 

Tehokkaampi korvaava uudisrakentaminen tiivistää kaupunkirakennetta Kauniaisten raideliikenneaseman ja keskustan palveluiden välittömässä läheisyydessä. Esitetty tiivistäminen parantaisi asuntotarjonnan lisäksi osaltaan myös keskustan lähipalveluita ja niiden kehittymistä lisääntyvän asukasmäärän kautta. Hanke vastaa osaltaan kaupungin strategiaan sekä kehityskuvan maankäytöllisiin ja kaupunkirakenteellisiin tavoitteisiin.

 

Asemakaavan muutos perustuu Arkkitehtitoimisto Konkret Oy:n laatimaan viitesuunnitelmaan. Suunnitteluratkaisussa alueella sijaitseva rivitalorakennus korvataan kerrostalorakennuksella. Suunniteltu rakentaminen sijoittuu pääosin nykyisen rakennetun ympäristön päälle. Pysäköintipaikat sijoitetaan vieraspaikkoja lukuun ottamatta pihakannen alaiseen pysäköintiin, johon on sisäänajo Teinikujalta. Rakentaminen on suunniteltu siten, että se huomioi olemassa olevat maastonmuodot sekä ympäröivien rakennusten koordinaatistot. Tontin eteläosassa säilytetään luonnollinen maanpinta ja liittyminen puistoalueeseen.

 

Rakentaminen sijoittuu siten, että se jää suurimmaksi osaksi puistoalueella sijaitsevan puuston katveeseen. Rakennuksen sijoittelun ja muodon ansiosta rakennusmassasta näkyy kerrallaan vain osia, paitsi katsottaessa pohjoisesta Svenska skolcentrumin suunnalta. Suunniteltujen rakennusten räystäskorkeus on sovitettu siten, että se ei ylitä Svenska skolcentrumin eteläosan räystäskorkeutta. Suurmaisemassa Svenska skolcentrumin harjakorkeus erottuu selkeästi, mutta suunnitellut rakennukset jäävät puuston latvustojen tasoon erottuen vain kevyesti. Teinikujan puolella rakennusmassaan on suunniteltu porrastus, joka keventää rakennusta ko. suuntaan sekä liittää rakentamista Teinikujan itäpuoleen luontevammin.

 

Suunniteltu uudisrakentaminen on pääkaupunkiseudun kaupunki-/aluekeskukseen soveltuvaa, Kauniaisten keskustan ympäristöä täydentävää ja arkkitehtonisesti korkeatasoista.

 

Asemakaavan muutosluonnos

 

Maankäyttöyksikössä on valmisteltu asemakaavan muutosluonnos, jonka kartta määräyksineen on liitteenä 1 ja selostus liitteineen liitteenä 2.

 

Asuinkerrostalojen korttelialue (AK)

Asemakaavan muutoksella rivitalojen ja muiden kytkettyjen rakennusten korttelialue (AR4) muutetaan asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Korttelialueelle osoitetaan rakennusala kolmesta viiteen (III-V) kerroksiselle rakennukselle. Rakennuksen ensimmäisessä, rinteeseen sijoittuvassa kerroksessa saa kerrosalaan luettavaksi tilaksi käyttää enintään 40 % rakennuksen suurimman kerroksen kerrosalasta (r40%). Rakennuksen julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan ylimmäksi korkeusasemaksi (sitova määräys) on osoitettu viisikerroksisella osalla +63.20 m (N2000). Korttelialueelle osoitetaan rakennusoikeutta 3 000 k-m². Rakennusoikeus kasvaa 2 200 k-m². Korttelialueen pohjoisosaan osoitetaan ohjeellinen rakennusala katokselle (kt).

 

Korttelialueelle osoitetaan maanalainen tila pysäköintiä varten (ma/p). Ajo maan-/kannenalaiseen pysäköintitilaan osoitetaan Teinikujalta. Teinikujan alkupäähän osoitetaan liittymäkielto korttelialueen länsi- ja kaakkoisreunaan. Ajoneuvoliittymäkiellon ensisijaisena tarkoituksena on liikenneturvallisuuden varmistaminen liittymä- ja risteysalueen läheisyydessä.

 

Korttelialueen eteläosaan osoitetaan alueen osa, jonka olemassa olevaa maanpintaa ei saa muokata, pois lukien välttämättömät rakennusten perustusten ja niihin liittyvien täydentävien rakenteiden, kuten routaeristeiden rakentamisen vaatimat muokkaustoimenpiteet (maa-1). Määräyksen tarkoituksena on säilyttää alueen luonnollinen maanpinta ja liittyminen puistoalueeseen.

 

Puistoalue, jolle ei melun takia saa sijoittaa herkkiä toimintoja (VP-1)

Suunnittelualueen eteläosassa olevan puistoalueen (P) käyttötarkoitus päivitetään puistoalueeksi, jolle ei melun takia saa sijoittaa herkkiä toimintoja (VP-1). Puistoalue nimetään Odenwallinpuisto (Odenwallsparken) puiston pohjoispuolella sijainneen Villa Odenwallin mukaan, joka on nykyisin osa Svenska skolcentrumin koulurakennusta. Lisäksi nimeä Odenwallinpuisto on käytetty aiemmin epävirallisena nimenä kyseessä olevalle puistoalueelle.

 

Yleiset määräykset

Pysäköinnistä on kaavassa annettu seuraavia määräyksiä: Autopaikkoja on varattava vähintään 1 ap/100 k-m². Asuntojen autopaikat tulee sijoittaa pysäköintilaitokseen. Lisäksi vieraspysäköintipaikkoja on rakennettava vähintään 1 ap/1 000 k-m². Vieraspysäköinti voidaan sijoittaa maantasoon. Polkupyöräpaikkoja on rakennettava 1 pp/30 k-m² tai vähintään 2 pp/asunto. Vähimmäisvaatimuksen mukaisten pyöräpaikkojen tulee sijaita katetussa ja lukittavissa olevassa tilassa. Lyhytaikaiselle pyöräpysäköinnille tulee tämän lisäksi osoittaa tilaa ulkotiloissa.

 

Lisäksi asemakaavassa on annettu määräyksiä julkisivujen toteutuksesta ja rakennustavasta arkkitehtonisesti korkeatasoisen rakentamisen varmistamiseksi. Pihoihin liittyen on annettu määräyksiä kansirakenteiden korkealaatuisen toteutuksen ja piha-alueiden vehreyden ja yleisen viihtyvyyden varmistamiseksi.

 

Asemakaavan muutokseen on luonnosvaiheessa sisällytetty vain ns. perusmääräykset sekä suunnittelukokonaisuuden kannalta periaatteellisesti tärkeitä määräyksiä. Kaavamääräyksiä tullaan kuitenkin tarkentamaan tarvittavilta osin kaavan ehdotusvaiheessa, jolloin myös laaditaan tarvittavat selvitykset mm. melun ja hulevesien osalta.

 

Mitoitus

Kaava-alueen kokonaispinta-ala on noin 1,2 ha. AK-korttelialueen pinta-ala on 3 241 m² ja sille on osoitettu rakennusoikeutta 3 000 k-m², mikä vastaa tonttitehokkuutta n. e=0.93_t. Rakennusoikeus kasvaa 2 200 k-m².

 

Maankäyttösopimus

Asemakaavan muutoksen toteuttaminen edellyttää maankäyttösopimuksen laatimista. Sopimus tulee allekirjoittaa ennen kuin valtuusto hyväksyy asemakaavan muutoksen.

 

YTJ:

 

Valiokunta päättää asettaa liitteen mukaisen 3. kaupunginosan korttelin 47 tonttia 3 sekä puistoalueita (Teinikuja 2) koskevan asemakaavan muutosluonnoksen nähtäville MRL 62 § ja MRA 30 § mukaisesti kaupungin ilmoitustaululle ja kaupungin internetsivuille sekä pyytää asemakaavan muutosluonnoksesta tarvittavat lausunnot.

 

----------

 

Jäsen Sederholm esitti, että kaavan rakennusoikeus säilytetään ennallaan mutta tontille sallittaisiin 6 asunnon toteutaminen. Ehdotus raukesi kannattamattomana.

 

Jäsen Björk esitti, että tontille rakennetaisiin 2-kerroksinen pienkerrostalo, joka sijoittuisi tontille porrastetusti. Esitys raukesi kannattamattomana.

 

Jäsen Lamberg-Allardt ehdotti, jäsen Björkin ja Jääskeläisen kannattamana, että asia palautettaisiin uutta käsittelyä varten siten, että tontti 235-4-47-3 säilyy rivitalotonttina AR, että kerrosala korotetaan 1000 k-m2:iin ja asuntojen lukumäärä rajoitetaan kahdeksaan (8) kerrosluvun (II) säilyessä muuttumattomana.

 

Esitys ei saanut valiokunnan yksimielista kannatusta, joten puheenjohtaja totesi asiasta äänestettävän siten, että ne jotka ovat pohjaehdotuksen kannalla äänestävät "jaa" ja jäsen Lamberg-Allardtin ehdotusta kannattattavat äänestävät "ei".

 

Suoritetussa äänestyksessä, jossa pohjaehdotusta kannattavat äänestivät "jaa" jäsen Lamberg-Allardtin vastaehdotusta kannattavat äänestivät "ei", jäsen Lamberg-Allardtin ehdotus voitti äänin 5-3 (Laakio, Wahlstedt, Eväsoja), puheenjohtajan äänestäessä tyhjää.

 

Päätös:

Valiokunta päätti palauttaa asian uudelleen valmisteltavaksi siten, että että tontti 235-4-47-3 säilyy rivitalotonttina AR, kerrosala korotetaan 1000 k-m2:iin ja asuntojen lukumäärä rajoitetaan kahdeksaan (8) kerrosluvun (II) säilyessä muuttumattomana.